Fecha de publicación: 12 de Diciembre de 2025 a las 11:19:00 hs

Medio: TN

Categoría: ECONOMIA

El mapa de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires: dónde hay departamentos por menos de $600.000

Descripción: Tras el reacomodamiento del mercado y el fin de la Ley de Alquileres, creció la oferta de propiedades en la Ciudad. Hoy hay opciones en barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito. Qué tipos de departamentos se consiguen y desde qué precio.

Contenido: El mercado de alquileres porteño atravesó un reacomodamiento en los últimos meses. Los precios continúan elevados, sobre todo en los barrios más buscados, pero ya no muestran la dinámica acelerada de incrementos que predominó hasta fin de 2024. En zonas cotizadas, hoy un tres ambientes promedia cerca de $850.000 mensuales, incluso con valores que subieron levemente por encima de la inflación durante el último semestre. Con la Ley de Alquileres de 2020 ya derogada que impactó en el aumento de la oferta y la mayor estabilidad contractual aún es posible encontrar departamentos por menos de $600.000 en la Ciudad de Buenos Aires.

Las inmobiliarias coinciden en que el volumen de unidades disponibles creció con fuerza desde la entrada en vigencia del DNU, un factor que puso un freno a las expectativas de los propietarios.

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Ese mayor stock abrió la posibilidad de conseguir monoambientes y dos ambientes en barrios donde hace meses no había ni un solo departamento en oferta. Hoy, casi una tercera parte del mercado publicado se ubica por debajo del umbral de $600.000, con presencia en zonas centrales y también en corredores muy demandados.

Según Miguel Chej Muse, de Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario proteño y miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, hay 4.900 departamentos en la Ciudad con un valor locativo igual o inferior a los $600.000. Esa cifra representó el 30% de toda la oferta actual, un nivel que contrasta con el escenario crítico de 2023. Entre los barrios donde aparecen opciones dentro de ese rango mencionó Palermo, Belgrano, Caballito y Recoleta, todos distritos históricamente competitivos y con precios altos.

“Dentro de ese universo, predominan los monoambientes, que representan el 52% de las opciones, y los dos ambientes, con un 42%“, dijo.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, coincidió en el diagnóstico y amplió los datos. Indicó que hoy se observan cerca de 5.000 inmuebles por debajo del tope de $600.000, casi una tercera parte de las 15.000 unidades que integran la oferta total de departamentos de uso familiar. Excluyó casas y PH por su participación mínima en las publicaciones.

Braña subrayó que los valores actuales resultan muy inferiores a los vigentes entre julio y diciembre de 2023, cuando el mercado funcionaba bajo una fuerte inestabilidad. Recordó que en aquel momento la escasez de unidades presionó los alquileres a niveles récord y dificultó cualquier negociación.

En el detalle por tipología, describió que se encuentran monoambientes desde $250.000 en distintos puntos de la Ciudad. Entre los casos más económicos mencionó:

Para quienes buscan más metros, también aparecen alternativas razonables. Un dos ambientes se consigue desde $340.000 en Barrio Norte, y a partir de $350.000 en San Nicolás, Retiro, Caballito, Balvanera, Monserrat, Flores, Paternal, Almagro o nuevamente Barrio Norte.

Si el objetivo es un tres ambientes, los valores de entrada están desde $400.000 en Villa Crespo. Dentro del rango de hasta $500.000 permanecen disponibles departamentos en Recoleta, Centro, Liniers, Congreso, Monserrat, Villa Santa Rita, San Nicolás, Retiro, Caballito, Almagro, Villa del Parque, Floresta, Parque Patricios, San Telmo, San Cristóbal y Balvanera. En la distribución total por ambientes, señaló que el 50% de los 5.000 inmuebles bajo $600.000 corresponde a monoambientes, 2.000 unidades son dos ambientes, y poco más de 100 departamentos integran el segmento de tres ambientes.

La derogación de la Ley de Alquileres también modificó el esquema contractual. Braña explicó que el plazo habitual volvió a los 24 meses, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales como modalidad predominante. El índice más utilizado en CABA es el Índice de Precios al Consumidor (IPC), mientras que en otras jurisdicciones aparece el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. La moneda de referencia sigue siendo el peso, que concentra casi el 80% de los contratos firmados en la Ciudad.

La oferta también cambió. Según Braña, el número de unidades disponibles llegó a un techo de 19.000 hace unos seis meses y luego se estabilizó entre 15.000 y 16.000 departamentos. Comparó ese volumen con lo que ocurrió bajo la vigencia de la ley previa, cuando en agosto de 2023 el Gobierno porteño registró algo inédito: más de la mitad de los barrios no tenía ni un solo departamento en alquiler. Esa crisis dejó a muchos inquilinos sin alternativas y empujó a otros a alquilar unidades temporarias, con precios muy por encima de sus ingresos.

Respecto a la evolución futura del mercado, Braña estimó que los valores acompañarán la inflación o se ubicarán por debajo, como ocurrió en los últimos meses. La amplia oferta funciona como un freno para las pretensiones de los propietarios y obliga a ajustar los precios a la demanda real. También señaló el peso creciente de las expensas, que promedian $300.000 en la Ciudad, un costo que condiciona cualquier decisión y se suma al valor locativo.

En relación con los gastos adicionales, explicó que los inquilinos deben presupuestar luz, gas, AYSA y ABL, además de las expensas ordinarias, que cubren seguros, limpieza de tanques, mantenimiento y sueldos de encargados. Las expensas extraordinarias quedan a cargo del propietario.

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El anticipo inicial incluye el mes adelantado, el depósito —en general de un mes—, los gastos por informes del Registro de la Propiedad para verificar la garantía y la certificación de firmas. En CABA sigue vigente la norma que impide cobrar honorarios a los inquilinos, aunque la discusión judicial continúa abierta. Cuando el locatario opta por un seguro de caución, el costo asciende al 6% del total del contrato, lo que equivale a entre un mes y medio y dos meses de alquiler.

Chej Muse concluyó que la recuperación de la oferta trajo alivio real para quienes buscan una vivienda. Afirmó que el mercado retomó un funcionamiento más previsible y sostuvo que la aparición de miles de departamentos por debajo de los $600.000 refleja un proceso de acomodamiento que ya impactó en los precios y en las condiciones de negociación. Según concluyó, “ese escenario favorece a los inquilinos y obliga a los propietarios a competir dentro de un mercado más amplio y transparente”.

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