Fecha de publicación: 20 de Septiembre de 2025 a las 05:55:00 hs

Medio: TN

Categoría: ECONOMIA

Comprar para alquilar vuelve a ser negocio en CABA: cuáles son los barrios con mejor rentabilidad

Descripción: Valores estables en usados y alta oferta de departamentos fortalecen el mercado del alquiler en 2025. Qué barrios ofrecen mayor rentabilidad en CABA y por qué volvió el público inversor.

Contenido: Después de varios años de márgenes acotados, la inversión en departamentos para destinarlos al alquiler volvió a cobrar fuerza en la Ciudad de Buenos Aires. En lo que va de 2025, la rentabilidad bruta de los alquileres alcanzó niveles cercanos al 6% anual, cifra que no se veía desde 2021.

La mejora responde a dos factores: la estabilización de los precios de venta y el crecimiento de la oferta en alquiler tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. Según el Colegio Inmobiliario porteño, la cantidad de unidades disponibles aumentó 176% en los últimos 18 meses, y 10% entre junio y agosto.

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Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario de esa entidad, explicó que “la oferta satisface la demanda, y en el último tiempo observamos que los inquilinos están más dispuestos a aceptar las condiciones de alquiler, lo que a su vez beneficia a los propietarios”.

El valor medio de un alquiler en la Ciudad subió 2,1% en agosto, según Zonaprop. En lo que va de 2025 acumula un alza de 24%, superior a la inflación del período (19,2%). En los últimos doce meses el incremento fue de 40,4%, por encima del 33,3% de la inflación interanual, pero por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (51,5%).

En Puerto Madero, los alquileres llegan a $1.201.649 mensuales, mientras que en Lugano promedian $512.510. Según Cabaprop, un PH se alquila desde $650.000 mensuales.

En dólares, tomando valores de referencia de venta, la inversión inicial de un departamento medio ronda entre US$80.000 y US$120.000, según tipología y ubicación.

La relación alquiler/precio se ubica en 5,17% anual. Actualmente, se necesitan 19,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 17% menos que hace un año.

Para Chej Muse, “la estabilidad cambiaria fortalece el atractivo del mercado inmobiliario y aumenta la percepción de la propiedad como un activo seguro y rentable para los ahorristas”.

De acuerdo con datos de Reporte Inmobiliario y Cabaprop, estos son los 10 barrios con mayor rentabilidad bruta anual:

Chej Muse destacó que “estos barrios, aunque no siempre considerados como los más exclusivos, demostraron tener un gran potencial en cuanto a rentabilidad de alquiler, en parte debido a la fuerte demanda de propiedades en zonas accesibles con buena conectividad”.

En el extremo opuesto, las zonas con menor rendimiento son:

En estas zonas, el alto precio de compra reduce el retorno, a pesar de valores de alquiler elevados.

El mercado muestra un cambio de tendencia. El aumento de la rentabilidad atrajo nuevamente a inversores que se habían alejado del ladrillo. El interés se concentra en unidades de 2 y 3 ambientes, las más buscadas por inquilinos y las que mejor rendimiento ofrecen.

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“Si las condiciones macroeconómicas se mantienen estables, pasadas las elecciones legislativas y la inflación no deteriora el poder adquisitivo, la rentabilidad podría crecer algo más. Hoy, comprar para alquilar vuelve a ser una alternativa razonable en barrios estratégicos”, afirmó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Un manto de alerta lo constituye la pausa hipotecaria de los bancos, que endurecieron condiciones, subieron tasas o directamente frenaron los créditos para la compra de viviendas. Rozados concluyó: “No obstante, los precios de oportunidad del usado (a valores de 2014) tientan a quienes disponen de ahorros y los vuelcan en el ladrillo como resguardo y fuente de renta”.

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